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10月广州**土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”；5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄**百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。


*城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何？不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2019年以来全国房地产市场土地流拍已**过800宗，其*流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。



从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。　业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。


供应增加 市场却降温



数据统计显示，2019年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。



据中原地产统计数据显示，今年1-7月，*城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。



事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的**房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。



以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2019年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。


针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2019年品牌房企整体拿地规模处在历史较高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产**分析师张大伟表示，地方**加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。


房企拿地“稳”字当头



那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。



从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入**过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。



此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在*城市，良好二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。



万科逆市拿地气势抢眼



在房企一片“求稳”的拿地声音中，万科的动作显得有些不同。此前，刚刚高喊“活下去”的万科，对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎，始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示，万科今年拿地有点“豪”。



近日，华夏幸福公告，拟与万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。



此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资较终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。



统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大**房企拿地金额总和。(记者 许蕾)

虽未开盘，深圳龙华金茂府楼盘这几天却频上头条。源于它是深圳一个试点现房销售的项目。


历史总是惊人相似，20多年前，深圳也是较早尝试“预售制”的城市之一。而就在20天前，广东省传出“研究取消预售制”的消息。一时间，期房变现房或改变房价走势，甚至引发楼市“变天”的猜测沸沸扬扬。但现房销售的市场影响，真的能有这么大吗？



房子现买现卖防欺诈



早在2016年5月，深圳规土委就发布过《我市开展商品房现售试点工作》的说明：深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。龙华金茂府便是试点的**个项目。同属一省的中山市，也在现房销售上有了新动作。根据中山市国土局近来发布的宅地出让公告，均增加了“实行商品房现售”的要求。



这不得不让人联想起20天前传出的“广东研究取消商品房预售”的消息。不过，当时广东省房协相关负责人向本报记者坦言该政策仅处在内部征求意见阶段，未来是否出台还未确定。



商品房预售借鉴于中国香港，并在1994年通过的《城市房地产管理法》中被确定。预售执行的20多年里，让开发商更快回流资金、解决了老百姓住房短缺的问题。但现实操作中，预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题。甚至一批预售的商品房质量不佳、烂尾，造成楼市纠纷。



“如果期房变现房，老百姓‘现买现卖’，就能避免出现烂尾等问题。”一家**房地产企业相关负责人认为，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。



多地曾短时尝试现房销售



“现房销售”不是今年才有的新鲜事。合硕机构**分析师郭毅介绍，早在2014年，上海就曾对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块要求须以全装修现房销售；2016年后楼市急剧升温，高价地块频出，多个城市也有此要求。



去年3月，杭州开始在土地**中增加“溢价50%就现房销售”的条款；但到7月，这一规则便消失了。期间，约20宗地块受到“现房销售”影响。



“杭州‘现房销售’是写入出让文件的，这主要是一项土地政策。”了解当地楼市的杭州中房信息科技公司**企业咨询师陈焕春解释，这项政策本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到，由于当时土地市场格外火热，地块几乎都突破溢价50%的限制，成为现房销售。



现房销售需要等到开发商把房子盖好并办理了相关手续后才可销售。对于习惯了预售的楼市，必然或多或少打乱了节奏。



当时，杭州新房库存已跌破3万套。业内开始担忧未来两三年内，杭州或将出现“供应荒”。陈焕春说，2019年杭州楼市本就出现了供应紧张的情况，“现房销售”相当于影响了商品房的供应速度，也加剧了供需矛盾。这似乎成为杭州“土拍新政”只实施4个月便戛然而止的关键。


预售到现售须循序渐进


区别于杭州等地所实施的土地竞价越红线才现房销售的政策，中山并未有溢价率要求，而是直接点明“现房销售”。



“这与杭州防止土地价格上涨过快的本意不同，有可能是相关部门有意引导到‘现房销售’模式。”中国指数研究院浙江分院副总经理高院生说。



相比一部分购房人乐见“期房变现房”，开发商却因此顿觉压力山大。



一般而言，从拿地到预售需6至9个月，乐观看，开发商一年内资金可回流；但如果竣工验收后再销售，则将延后两年左右。业内认为，延长的这些时间会带来财务成本翻倍增加，这一成本较终恐怕仍由购房者承担。



“长远看，土地出让时要求现房销售，可以避免土地市场的过度竞争，从源头上降低拿地成本，间接影响房子的销售价格。”郭毅说，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐进，同时还应考虑市场供需情况，以及不同城市房地产市场所处的发展阶段差异。

较近朋友买房，我陪着看了许多房子。


中间有一套房，房主是去年317新政前、出于投资而买的房，每个月需要还2万多房贷。


那时候的房价不算较高点，大概率和现在差不多吧。


他买房之后，房价横盘了一年多，资产不但没增值，倒找给银行二三十万。


于是心里就有点儿急。


白天我们看房之后，晚上房主追着中介问——客户确定买了没？价格还可以再商量的blabla...


这还只是横盘而已。


如果是去年高点投资的，会更郁闷了。


朋友看中的这个小区，去年高点时，100平的房子成交价550万元左右。


而现在同户型的房子，成交价跌到了480万。


凭空少了7、80万资产，每个月还要还利息。


心里还是有些煎熬的。


二


以上都还只能算烦恼。


一些高杠杆买房的人，是真遇到麻烦了——借了太多的钱买房，在房价下跌时，自己首付都跌没了。


有较个别人的房子出现了「爆仓」。房子的现价，甚至还不够偿还贷款。


也就是说，出现了负资产的情况。


我十一陪朋友看房，还真遇到了类似案例。


房主是专业做投资的，买房时杠杆加的比较猛，还做了二次抵押，欠下的贷款已经快**过房子市价了，濒临爆仓。


手头吃紧，就急着卖房。挂牌的价格比周边的房子都低。


而这套房子偏偏又很不好卖，因为他需要客户先拿一大笔钱出来解抵押。


但是他的这种情况，链家不敢给他做过桥贷款，买家也不敢一下子把这么多房款付给他——万一他还有其他欠债呢。


于是陷入僵局了。


三


如果是自住买房的话，心态就会好很多了。


房价涨涨跌跌的，反正只要还得起贷，自己总还是要住。


不就是跌了几十万么，甩甩头也就忘了。


我陪看房的这位朋友，算是纯刚需，前几个月刚把自己的小房子卖了，急需换一套100平的大房子安置一家三代。


但这俩月看了N套房，他反而不急了。


因为房子一直在阴跌，晚点买也无所谓，而且他发现自己看中的小区里，投资客特别的多。


很多投资客其实是普通人家，挤钱出来搞投资的。


房价一波动，月供压力变大，人就有点慌。


如果杠杆加的高一些、首付只有一两成，房价跌个10%、20%，心态就真不行了。


卖的就会比较急。

较近，文君获悉，万科云城即将面市的商业产品——万科iworld商业街区，是万科将要推出的深圳总部基地商业。


此次以“万科iworld”为名打造万科云城又一商业体，注定将成为云城商业配套的关键项目。


据了解，万科iworld的案名是契合当下90、00后新一代消费群体追求的自我个性的定制化消费场而设定的，以醒目且灵活的商铺设计，打造全新商业坐标，更是专属每个人的生活**。




万科iworld商业街区别于市场上大多数商业地产形成“购物中心+”驱动的综合体模式，是一个以客户体验为中心、情感驱动为聚点、以生活方式为场景的新兴潮流业态。


据介绍，万科iworld以“Mall+绿廊街区+商业街区”的*特形态，连同分布整个万科云城综合体各处的商街，构筑深圳**的复合式商业集群，营造7X24全时段商业体系。不仅是作为一种消费场存在，更作为一种城市公共空间存在，强调休闲及社群之间的交流，让每一个来这里的人都成为场景的体验师。




在当前深圳楼市下，受政策方针调控影响，住宅被限制了金融属性，回归自住需求，加上购买门槛提高和限价，投资价值远不如之前。所以，如何在现今复杂的投资环境下，选择一个能保值的投资渠道收获财富的增长，已成为高净值人群的关注重点。商铺作为兼具稳定性和高成长性的资产配置方式，已然进入投资客的视野。


投资商铺什么较重要？文君认为，人流才是制胜的根本，有了足够的人，才有足够的消费，商业才能顺畅地运转。而人流的来源，除了周边的居民，还有商圈效应可吸纳更大范围内的消费，而商圈效应则需要有众多的商业综合体集聚而成，需要整个版块的功能定位。


万科iworld商业街区处于位于留仙洞总部基地3街坊和5街坊，庞大的人流汇聚、便利的交通路网、总部企业集聚，再加上万科品牌对mall及绿廊的运营加持之下，万科iworld商业街区投资价值不言而喻。